引言：隨著(zhù)城鎮化的深入，新增土地稀缺已成為現實(shí)，城市更新是城市發(fā)展到一定階段的必然要求。近幾年，全國各地都在如火如荼的推進(jìn)城市更新。本文從項目收益的角度，針對城市更新項目較難實(shí)現自平衡的難點(diǎn)問(wèn)題，闡述了城市更新項目的盈利路徑，并在此基礎上，分析總結了目前城市更新項目的典型改造模式。
1、城市更新概述
城市更新是指對城市建成區內歷史城區、老舊小區、舊工業(yè)區、城中村等片區，通過(guò)綜合整治、功能調整、拆除重建等方式進(jìn)行改造的活動(dòng)。
中國城市的更新開(kāi)始于1970年代，先后經(jīng)歷了前期的棚戶(hù)區改造，到老舊小區改造，再到如今的城市更新，其內涵更加豐富，目標也更加多樣化。2020年末，我國城鎮化率達到63.89%，城鎮化開(kāi)始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市開(kāi)發(fā)建設從注重規模速度轉為更加重視質(zhì)量效益，從大規模增量建設轉為存量提質(zhì)改造和增量結構調整并重，城市更新已經(jīng)進(jìn)入深水區。
2、城市更新面臨的難點(diǎn)
當前，城市更新已經(jīng)上升到國家戰略，成為地方政府推進(jìn)新型城鎮化重點(diǎn)發(fā)力方向，但各方在投入大量人力、物力探索城市更新業(yè)務(wù)時(shí)，項目推進(jìn)阻力重重，主要難點(diǎn)如下：
2.1 政策指導性不強
為推動(dòng)城市更新，國家層面近年來(lái)先后出臺了很多政策文件和指導意見(jiàn)，但相對來(lái)說(shuō)都是指導性文件，政策的落地性與執行邊界尚不明確。例如，隨著(zhù)城市更新的深入推進(jìn),傳統城市更新運作及管理體制機制越來(lái)越暴露出在利益協(xié)調平衡機制、公眾參與協(xié)商機制、更新激勵機制等方面的不足和缺位。
2.2 拆遷難度大
城市更新項目，特別是舊改項目，一般拆遷體量巨大,利益主體眾多,土地類(lèi)型負債,土地權屬重構及建筑物拆遷補償等工作難度艱巨。由于目前市場(chǎng)上并無(wú)統一的城市更新拆遷標準，而導致拆遷亂象叢生，拆遷補償比例水漲船高、“雙百”簽約率限制及釘子戶(hù)等問(wèn)題常常成為制約城市更新進(jìn)度的重要影響因素。
2.3 市場(chǎng)化收益不足，項目自平衡難度大
城市更新實(shí)操過(guò)程中最大的難題就是參與城市更新的利益相關(guān)方如何盈利，受制于拆除面積不大于20%，較少的可售物業(yè)無(wú)法覆蓋全部更新范圍的投入成本。
不同于片區開(kāi)發(fā)項目，城市更新項目無(wú)論是生態(tài)文旅、景區門(mén)票、餐飲住宿、老舊改造、廠(chǎng)房租售、物業(yè)保潔等項目自身收益，還是稅收等其他類(lèi)型的財政收入，一般均不足以覆蓋建設投資，特別是老舊改造城市更新項目，甚至無(wú)市場(chǎng)化收益，項目自平衡難度較大。
從實(shí)踐看，目前土地增值收入仍然是城市更新項目的主要收入來(lái)源。然而，在當前土地管理政策下，跟土地相關(guān)的市場(chǎng)化項目必須通過(guò)招拍掛等公開(kāi)競爭的方式取得。在這種公開(kāi)競爭中，預期高利潤的項目由于競爭的存在，逐漸將超額利潤擠壓為零，不可能獲取足以覆蓋城市更新其他項目所需資金的超額利潤的，更不可能反哺城市更新基礎設施建設投資，除非采取非市場(chǎng)的或不正當競爭的手段來(lái)獲取項目。
3、城市更新盈利路徑
城市更新項目一般投資巨大，盈利能力較弱，回收周期長(cháng)。在當前防止隱債的大的政策環(huán)境下，由于地方政府對城市更新項目提供直接的財政支持比較有限，城市更新項目必須依靠自身的造血能力，才能做到合法合規。
城市更新項目盈利路徑主要有以下兩個(gè)：
3.1 土地價(jià)值提升
土地價(jià)值提升是目前城市更新項目盈利的主要路徑。城市更新項目通過(guò)對現有土地資源進(jìn)行優(yōu)化再分配,實(shí)現更大的發(fā)展效益。主要措施包括：
3.1.1 提高開(kāi)發(fā)強度。一是提高容積率。更新前老城的容積率往往較低，這時(shí)只要把容積率提高，就可以從新增的容積率中獲得土地收益；二是激活低效用地。低效用地就是指土地利用的效率較低或者管理效率低的土地。城市更新中的土地多是建設用地現狀利用不合理、利用效率和效益不高的建設用地，具有較大開(kāi)發(fā)利用潛力。
3.1.2 改變土地用途。不同用途的土地帶來(lái)的收益不同，市場(chǎng)定價(jià)也不一樣。一般而言，商服和住宅性質(zhì)土地價(jià)格較高，城市更新項目通過(guò)土地重劃或調整后，提高商服和住宅用地比例，就可以從中獲得相應的增量?jì)r(jià)值。
3.1.3 提升區域發(fā)展及自身項目水平。項目所在地區域發(fā)展水平可以影響項目土地價(jià)值。通過(guò)城市更新，可有效整治環(huán)境，改善城市面貌，提升公共服務(wù)設施水平、持續改善人居環(huán)境，不斷提升項目土地價(jià)值。此外，通過(guò)科學(xué)規劃城市更新項目本身，也能實(shí)現土地價(jià)值增值。項目本身因素包含周邊配套情況、環(huán)境及地塊的規劃設計指標等的優(yōu)化提升。
3.1.4 提升物業(yè)品質(zhì)。老舊的物業(yè)往往已經(jīng)無(wú)法體現土地的升值，如果將老舊物業(yè)的品質(zhì)提升，就可以通過(guò)物業(yè)升值俘獲漏失掉的土地價(jià)值。物業(yè)增值的來(lái)源主要有兩個(gè)方面：一是建筑物附著(zhù)土地本身的增值；二是物業(yè)良好后續服務(wù)所帶來(lái)的保值可能，為物業(yè)注入增值服務(wù)，最終帶來(lái)的結果是促進(jìn)土地增值。
3.2 項目自身收益
項目自身收益是土地價(jià)值提升在項目中的具體體現。主要包括以下方面：
3.2.1 土地一二級開(kāi)發(fā)利潤
通過(guò)一二級土地市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)現城市更新資金平衡，是當前非常重要的模式，也是城市更新項目參與方，特別是開(kāi)發(fā)商的主要驅動(dòng)力。除了與招拍掛項目一樣獲取房屋開(kāi)發(fā)收益，城市更新項目很重要的一部分是獲得改造支付成本與周邊土地出讓價(jià)格之間的差額，就是通過(guò)協(xié)議出讓、補交出讓金等一二級聯(lián)動(dòng)的方式，低于公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛方式獲取土地可以有效減少投入資金，通過(guò)高杠桿高周轉進(jìn)行二級開(kāi)發(fā)，多多銷(xiāo)售商品房最大限度獲得產(chǎn)出。
土地一二級開(kāi)發(fā)利潤需要通過(guò)土地一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)現。在我國現行土地管理政策下，一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)存在一定的合規性障礙。但幸運的是，隨著(zhù)城市更新工作在各地方如火如荼地展開(kāi)，不少城市都陸續出臺了一系列支持性政策，這些政策中普遍都出現了一個(gè)導向，提出探索和鼓勵在城市更新中實(shí)施“一二級聯(lián)動(dòng)”，或者是探索“帶條件招拍掛”等。
如深圳城市更新從法規政策層面允許土地一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，在城市更新企業(yè)完成搬遷補償工作后，由國土部門(mén)完成土地轉性手續（如需）并直接以協(xié)議出讓的方式授予更新企業(yè)使用權，進(jìn)而土地二級開(kāi)發(fā)。土地一級、二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)使城市更新項目有可觀(guān)的超額收益。
3.2.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展收益
事實(shí)上，在嚴控隱債的政策環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)才是城市更新的靈魂。一方面產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以集聚人氣、帶動(dòng)消費、提升經(jīng)濟活力，另一方面產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以促進(jìn)地區經(jīng)濟發(fā)展、增加稅收，直接提升項目經(jīng)濟效益，因此產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城市更新項目成敗關(guān)鍵。城市更新不應是簡(jiǎn)單的空間形態(tài)改造，更應該從產(chǎn)業(yè)迭代升級的角度進(jìn)行科學(xué)規劃。
3.2.3 資產(chǎn)溢價(jià)
特別是對于老舊小區改造項目，維持建設格局基本不變，對建筑物進(jìn)行局部改建、功能置換、修繕?lè )?，以及對建筑物所在區域進(jìn)行配套設施完善等建設，促進(jìn)建筑物價(jià)值提升和人居環(huán)境改善提升。
3.2.4 市場(chǎng)化收益
城市更新的盈利模式，主要是依靠資產(chǎn)管理和運營(yíng)，提高現金流為主要特征的一種盈利模式，因此做好各類(lèi)商業(yè)服務(wù)資產(chǎn)的長(cháng)期持續經(jīng)營(yíng)非常重要。
城市更新項目的市場(chǎng)化收益來(lái)源主要為：住宅銷(xiāo)售、 廠(chǎng)房改造后的出租、物業(yè)管理、停車(chē)場(chǎng)等收入。例如，深挖老舊小區潛在盈利空間，如通過(guò)物業(yè)運營(yíng)、停車(chē)管理、養老托幼等設施建設，拓展老舊小區收入渠道，支持實(shí)施主體參與老舊小區綜合整治和物業(yè)管理，幫助老舊小區形成持續的“自我造血”機制。
4、城市更新改造模式分析
城市更新范圍主要包括：（1）老舊改造：包括規劃確定改造的老城區、城中村、棚戶(hù)區、老工業(yè)區等；（2）淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)用地：包括國家產(chǎn)業(yè)政策規定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)用地、不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的、“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地等；（3）低效產(chǎn)業(yè)用地：投資強度、容積率、地均產(chǎn)出強度等控制指標明顯低于地方行業(yè)平均水平的產(chǎn)業(yè)用地；（4）歷史保護用地：歷史建筑、工業(yè)遺產(chǎn)等保護區域。不同類(lèi)型的城市更新項目具有不同的特點(diǎn)，也具有不同的改造模式?？傮w上可以分為三大類(lèi):綜合整治、功能改變、拆除重建。
3.1 綜合整治類(lèi)
根據住建部出臺的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》，該類(lèi)一般在維持現狀建設格局基本不變的前提下，實(shí)施“微改造”，全面盤(pán)活邊角地、提升環(huán)境，完善公共服務(wù)設施。
綜合整治類(lèi)項目一般無(wú)法獲得土地增值收益，其盈利點(diǎn)不高，主要依靠拓展老舊小區公共收入渠道。目前該類(lèi)項目比較典型的主要有勁松模式。
勁松模式是愿景集團以“勁松項目”為基點(diǎn)，在北京市西城區、石景山區、大興區、通州區等地探索老舊小區改造的多類(lèi)型投資平衡模式。“勁松模式”并非一次性開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，而是從全域頂層策劃、片區整體更新、資金解決方案、產(chǎn)業(yè)有效導入、全周期專(zhuān)業(yè)管理、社區治理優(yōu)化、便民短板補足、物業(yè)長(cháng)效服務(wù)等，深度挖掘盈利點(diǎn)，努力實(shí)現項目自平衡。
勁松模式主要做法有：通過(guò)社區內閑置空間再利用支撐投資回報；建造立體停車(chē)綜合體，增加車(chē)位，補足生活業(yè)態(tài)；進(jìn)行基礎設施建設的同時(shí)，引入智能自行車(chē)停車(chē)棚、便民食堂、智能藥柜等多種業(yè)態(tài)；采用租賃置換，向居民租賃房屋，或與居民進(jìn)行置換，對所租房屋進(jìn)行改造，租賃給周邊上班群體，實(shí)現職住平衡。
3.2 功能改變類(lèi)
功能改變類(lèi)項目一般多用于產(chǎn)業(yè)用地及廢舊老廠(chǎng)，主要改變部分或者全部建筑物使用功能，保留建筑物的原主體結構，還可以根據改善基礎設施和公共服務(wù)設施的需求加建附屬設施。改造后的項目可以進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)。功能改變類(lèi)主要有“工改工”、“工改商”、“工改文創(chuàng )”幾種模式。
3.2.1 “工改工”
“工改工”類(lèi)城市更新是指按照政府的要求，將現有土地性質(zhì)為普通工業(yè)用地改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地。該類(lèi)型比較典型的是金隅智造工場(chǎng)模式。
金隅智造工場(chǎng)位于北京市海淀區西三旗核心區域，是金隅集團旗下首個(gè)由老舊工廠(chǎng)升級改造的產(chǎn)業(yè)園區。金隅智造工場(chǎng)通過(guò)對疏解騰退后的老舊工廠(chǎng)、老舊樓宇開(kāi)展更新改造，促進(jìn)傳統產(chǎn)業(yè)“騰籠換鳥(niǎo)”，引入高科技，注入新活力，打造以“大信息及智能制造”為產(chǎn)業(yè)核心的創(chuàng )新園區。
3.2.2 “工改商”
“工改商”指將城市舊工業(yè)廠(chǎng)區改造為商業(yè)空間模式，強調服務(wù)于所處片區的居民，為他們提供商業(yè)、娛樂(lè )、休閑等生活方式，為片區經(jīng)濟注入活力，此類(lèi)項目變現能力更強、利潤更高，深受社會(huì )投資人青睞。該類(lèi)型項目比較典型的模式是無(wú)錫運河外灘。
無(wú)錫運河外灘位于京杭大運河與梁溪河交匯處，追溯前身為榮氏家族的開(kāi)源機器廠(chǎng)。2011年，萬(wàn)科正式啟動(dòng)對機床廠(chǎng)老廠(chǎng)房的改造計劃，規劃打造成匯集美術(shù)館、高端住區、休閑餐飲與娛樂(lè )的現代濱水休閑商業(yè)區，實(shí)現運河景觀(guān)、創(chuàng )意文化、現代商業(yè)與住區融合的城市生活聚集地?，F共有20多個(gè)商家入駐，以餐飲、休閑、藝術(shù)為主，匯集國際國內知名品牌和本地品質(zhì)原創(chuàng )品牌。
3.2.3 “工改文創(chuàng )”
“工改文創(chuàng )”指利用城市內的工業(yè)遺存打造新型文創(chuàng )園區。
“工改文創(chuàng )”成功的案例較多，最為出名是是798藝術(shù)區。798藝術(shù)區依托六七十年代的電子工業(yè)舊址，其包豪斯的廠(chǎng)房風(fēng)格受到眾多藝術(shù)家的青睞。逐漸形成了集畫(huà)廊、藝術(shù)中心、藝術(shù)家工作室等各種空間的集聚區，是北京城市文化地標之一。798也在發(fā)展過(guò)程中不斷迭代，通過(guò)打造文化創(chuàng )意園區集合不同業(yè)態(tài)，盤(pán)活老化的工業(yè)遺產(chǎn)。
3.3拆除重建類(lèi)
拆除重建類(lèi)指的是對區域原有的建筑物僅做點(diǎn)狀保留,其余基本全部拆除,再根據城市新的規劃來(lái)重新建設的更新。
該類(lèi)項目區域土地價(jià)值往往較高，項目收益豐厚，盈利模式比較清晰，一方面可以獲取改造成本與土地價(jià)值之間的差額收益，另一方面可以獲取產(chǎn)品開(kāi)發(fā)后的銷(xiāo)售收入或運營(yíng)收入。
拆除重建類(lèi)比較典型的是深圳白石洲城中村改造模式。白石洲城中村項目位于深圳市南山區東部的沙河街道，為深圳最大的城中村之一。該項目規劃總建筑面積約440萬(wàn)平方米,計容面積約358萬(wàn)平方米,是深圳規模最大的舊改項目之一。根據規劃，拆除重建后的白石洲將徹底城市化，成為帶有智慧城區特色的商業(yè)和居住綜合體，學(xué)校、托老中心、保障房等公共服務(wù)設施一應俱全。
結束語(yǔ)
城市更新涉及面廣, 涉及主體多，情況復雜,不同城市更新項目之間存在著(zhù)巨大的差異,需要研究的問(wèn)題較多。本文僅對城市更新項目盈利路徑及改造模式進(jìn)行了分析，還有城市更新運作模式、投融資模式、盈利模式、治理模式等需要今后進(jìn)一步研究。