咨詢(xún)院 吳雨辰
“片區開(kāi)發(fā)項目”因項目體量大、有一定的盈利性，在近年受到政府及社會(huì )資本的廣泛關(guān)注。但是無(wú)論政府也好，社會(huì )資本也好，都只有在項目盈利后才能真正分享到片區開(kāi)發(fā)“增值紅利”、實(shí)現共贏(yíng)的目標。因此，片區開(kāi)發(fā)的投資回報機制和盈利模式設計對片區開(kāi)發(fā)項目的成功至關(guān)重要。
一、片區開(kāi)發(fā)主要收入來(lái)源分析
片區開(kāi)發(fā)收入來(lái)源根據片區開(kāi)發(fā)過(guò)程匯總的環(huán)節不同而有所不同，即使是相同環(huán)節，不同企業(yè)收入來(lái)源也不盡相同。
根據片區產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈，即一級土地整理、主體設施開(kāi)發(fā)、配套設施開(kāi)發(fā)和園區運營(yíng)管理，現階段在各環(huán)節中片區開(kāi)發(fā)普遍存在的收入來(lái)源主要有：一級土地整理環(huán)節的收入來(lái)源主要是政府性基金收入，稅收收入，主體設施開(kāi)發(fā)環(huán)節的收入來(lái)源包括物業(yè)租售模式（含出租、出售和租售結合）、定制開(kāi)發(fā)模式、收購回租模式下產(chǎn)生的收入，配套設施開(kāi)發(fā)環(huán)節的收入來(lái)源主要是配套設施開(kāi)發(fā)模式下產(chǎn)生的收入，園區運營(yíng)管理環(huán)節的收入來(lái)源包括股權投資模式、基金管理模式、增值服務(wù)模式下產(chǎn)生的收入。
1．政府性基金收入
對土地進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)，主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤。土地出讓金屬于政府收入，無(wú)法直接讓渡，需按照政府性基金預算安排。
政府性基金收入的主要來(lái)源是土地出讓金收入。由于土地征拆支出在片區開(kāi)發(fā)支出中占比巨大，且在一二級聯(lián)動(dòng)、土地收益分成等違規模式被嚴格禁止的情況下，單純依賴(lài)后續商業(yè)開(kāi)發(fā)，在絕大多數情況下，是不可能收回土地征拆成本的。這一點(diǎn)，在多年的理論和實(shí)操層面上均已得到充分驗證，片區開(kāi)發(fā)必須依賴(lài)土地出讓收入。土地出讓是地方政府獲得財政資金與重大項目開(kāi)發(fā)建設資金的主要途徑，也是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要保障。
2．稅收收入
稅收收入也屬于政府收入，無(wú)法直接讓渡，稅收是一般公共預算的主要財政收入，主要安排用于保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展、維護國家安全、維持國家機構正常運轉等方面的收支預算。
3．物業(yè)租售
進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)，通過(guò)物業(yè)出售或物業(yè)出租或租售結合的方式獲取利潤。
物業(yè)出租是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)將片區主體設施出租向入駐企業(yè)收取租金的獲利形式。這種經(jīng)營(yíng)形式可以提高企業(yè)的入駐率，能為開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得持續穩定的租金收益，還可通過(guò)后期對物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，實(shí)現物業(yè)價(jià)值的增值。但是，由于物業(yè)出租方式對開(kāi)發(fā)商的實(shí)力要求很高，且物業(yè)出租資金回收慢，獲得利潤的周期長(cháng)，企業(yè)很容易陷入資金鏈斷裂的困境。
物業(yè)出售是開(kāi)發(fā)企業(yè)將片區主體設施如廠(chǎng)房、辦公樓、寫(xiě)字樓、配套商業(yè)等出售給入駐企業(yè)的獲利形式。這種經(jīng)營(yíng)方式采取的是一次性交易，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)快速回籠資金，降低開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，但也對入駐企業(yè)設置了門(mén)檻，入駐企業(yè)需要拿出大量資金來(lái)購買(mǎi)資產(chǎn)，很多沒(méi)有購買(mǎi)力的客戶(hù)就被擋在了門(mén)外，因此無(wú)形之中就縮小了客戶(hù)的范圍，增大了招商的壓力，導致空置率上升，同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)也喪失了物業(yè)后期升值的利益。
租售結合是開(kāi)發(fā)商通過(guò)物業(yè)出租和物業(yè)出售相結合的方式將片區主體設施提供給入駐企業(yè)的獲利形式。這種形式是目前片區產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)使用最多的一種贏(yíng)利模式，也只有在這種模式下園區入駐率是最高的，其既涵蓋了資金實(shí)力強的大客戶(hù)，也囊括了實(shí)力相對較弱的中小客戶(hù)，一方面通過(guò)銷(xiāo)售可以回籠部分資金，滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)企業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的要求，另一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)可以持有部分物業(yè)，享受到后期物業(yè)增值的好處。但這種模式也存在缺陷一人出租和銷(xiāo)售的比例不易控制。
4．定制開(kāi)發(fā)
根據開(kāi)發(fā)片區業(yè)主需求，定制開(kāi)發(fā)物業(yè)而獲利。開(kāi)發(fā)企業(yè)按照客戶(hù)投資要求和生產(chǎn)研發(fā)辦公需求，以定制租賃或出售方式，為客戶(hù)量身打造相應物業(yè)，從而達到在有效降低客戶(hù)投資風(fēng)險和投入成本，促進(jìn)客戶(hù)快速發(fā)展的同時(shí)，實(shí)現最低風(fēng)險下的項目收益的目的。
5．收購回租
收購回租即開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)收購入駐企業(yè)或第三方所有的物業(yè)，然后以回租的方式繼續交由其使用。針對部分資金緊張但又有擴張需求的企業(yè)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)收購企業(yè)方所有的工業(yè)物業(yè)及土地并以回租的方式交由其使用的形式，為企業(yè)發(fā)展換取所需資金，同時(shí)保障相應政府及企業(yè)利益不受影響。
6．配套設施開(kāi)發(fā)
片區配套設施主要是指為滿(mǎn)足片區運營(yíng)需要而與主體設施一起配套建設的各種片區服務(wù)性設施，包含基礎配套設施和公共配套設施。片區配套用地是政府為了補償開(kāi)發(fā)商主體設施開(kāi)發(fā)環(huán)節的利潤而特別配置的，雖然面積占比很小，但贏(yíng)利空間很大。例如，據有關(guān)研究機構的粗略統計，華夏幸?；鶚I(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中的50％左右來(lái)自片區住宅配套收入。
7．股權投資
股權投資收入即通過(guò)對片區內企業(yè)進(jìn)行股權投資，即以貨幣資金、無(wú)形資產(chǎn)和其他實(shí)物資產(chǎn)直接投資片區內企業(yè)而獲得的長(cháng)期收益，比如，天安數碼城就通過(guò)對片區內企業(yè)實(shí)施“租金換股權”和“現金換股權”的方式實(shí)現股權投資。另外，與天安數碼城有戰略合作的創(chuàng )投公司，新成立全資下屬的創(chuàng )新基金，聯(lián)合政府和其他基金，也會(huì )針對入駐企業(yè)以物業(yè)租金和現金的形式進(jìn)行股權投資。
8．基金管理
企業(yè)通過(guò)組織投資者募集資金、收購地產(chǎn)、設立基金，并由企業(yè)作為基金管理者管理基金以及基金旗下的物業(yè)，通過(guò)收取基金管理費和基金分紅獲得收益。
9．增值服務(wù)
在項目后期運營(yíng)階段，為保障片區基本運轉，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )為片區入駐企業(yè)提供基本的物業(yè)服務(wù)，如保持環(huán)境干凈、安全，為片區內企業(yè)職工提供良好的生活、休閑、工作配套服務(wù)等，現在這類(lèi)基本物業(yè)服務(wù)幾乎每個(gè)片區都存在，而且贏(yíng)利空間很小。目前，在市場(chǎng)競爭越來(lái)越激烈的情況下，針對片區開(kāi)發(fā)企業(yè)的需求，提供豐富多樣的增值服務(wù)，如代為招聘人才，提供咨詢(xún)服務(wù)，提供法律、配餐、車(chē)輛租賃、綠植租擺、票務(wù)酒店代訂、公共秘書(shū)、有償共性培訓或團隊拓展等服務(wù)，并收取一定的費用，已然成了新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。
我國大多數片區開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)，現階段的開(kāi)發(fā)點(diǎn)都集中在價(jià)值鏈的中間，即主體設施開(kāi)發(fā)環(huán)節和配套設施開(kāi)發(fā)環(huán)節，其中又以物業(yè)租售和片區配套住宅開(kāi)發(fā)最為常見(jiàn)。
二、片區開(kāi)發(fā)主要贏(yíng)利模式
不同于普通住宅的商業(yè)性質(zhì)的單一銷(xiāo)售、運營(yíng)模式，片區開(kāi)發(fā)擁有更復雜的多層次贏(yíng)利模式。對央企來(lái)說(shuō)，項目收益來(lái)自片區本身增值部分，包括政府補助、增值服務(wù)利潤、金融服務(wù)利潤、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤、合資公司利潤、基礎建設利潤、招商服務(wù)費及運營(yíng)收益。特色小鎮的項目收益則來(lái)源于政策性資金、基礎建設收益、項目運營(yíng)收益、地產(chǎn)收益等。文旅地產(chǎn)項目的收益來(lái)源還包括共享客源盈利和品牌增長(cháng)盈利等。
1．產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)贏(yíng)利模式
①銷(xiāo)售物業(yè)：我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前后期的運營(yíng)贏(yíng)利空間較小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的利潤至今仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的利潤來(lái)源。許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在項目開(kāi)發(fā)中多設置一定比例的可出售物業(yè)，通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)來(lái)先期獲取回報。
②產(chǎn)業(yè)搭住宅地，住宅反哺：舉例來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達以政策性低價(jià)掠地，以商業(yè)廣場(chǎng)的高人氣高價(jià)賣(mài)房。商業(yè)廣場(chǎng)雖然自持，但運營(yíng)能力下降的或者根本無(wú)法贏(yíng)利的，已經(jīng)打包售出。華僑城以旅游提升人氣品質(zhì)，以住宅反哺旅游。碧桂園的科技小鎮、恒大的研究院，全都是住宅反哺模式，核心就是抓住政府訴求，以住宅捆綁產(chǎn)業(yè)，低價(jià)獲取住宅地。
③招商獎勵：一些地方政府對企業(yè)招商引資的產(chǎn)業(yè)按照落地投資額進(jìn)行補償，給予招商引資獎勵費。
2．特色小鎮贏(yíng)利模式
①政策性資金：對于舊工業(yè)區、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補貼和土地優(yōu)惠政策，這將大大降低企業(yè)的前期投入成本。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項目落地小鎮時(shí)，往往政府也有相應的招商獎勵補貼。
②基礎建設收益：這里主要是指土地整理和公共基礎設施的工程建設收益。
③項目運營(yíng)收益：門(mén)票、交通、租金、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和部分產(chǎn)權物業(yè)的銷(xiāo)售收入以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的收益都是長(cháng)久運營(yíng)小鎮的收入來(lái)源。
④地產(chǎn)收益：通過(guò)特色小鎮政策獲得土地是不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等進(jìn)入特色小鎮開(kāi)發(fā)的原動(dòng)力。
3．田園綜合體贏(yíng)利模式
①創(chuàng )意休閑農業(yè)盈利：此模式的核心在于從田園綜合體項目的經(jīng)營(yíng)上獲取最大的利潤，主要從親子文化、養生健康、養老文化等幾方面引入打造。這就要求在田園綜合體項目的經(jīng)營(yíng)上不斷推陳出新，將創(chuàng )意休閑農業(yè)融入項目的開(kāi)發(fā)上來(lái)，實(shí)現基礎設施建設與服務(wù)水平的不斷提高，滿(mǎn)足游客休閑度假的需求。
②品牌增長(cháng)盈利：經(jīng)營(yíng)者需要依靠高質(zhì)量的農業(yè)休閑旅游及地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)打造自身品牌，重視品牌的價(jià)值。在成功塑造品牌后，不斷延長(cháng)品牌的產(chǎn)品線(xiàn)，讓品牌的影響不斷擴大，從而實(shí)現品牌附加值的全面贏(yíng)利。
③共享客源盈利：在項目的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要充分發(fā)揮地區內其他旅游景點(diǎn)的優(yōu)勢，積極與周邊旅游項目及景點(diǎn)合作，推行聯(lián)票制度以及會(huì )員優(yōu)惠制度，共享彼此客源，實(shí)現互惠互利，延長(cháng)游客在本區域的逗留時(shí)間，創(chuàng )造更大的收益。
4．文旅地產(chǎn)贏(yíng)利模式
文旅地產(chǎn)的盈利來(lái)源可歸納為地產(chǎn)銷(xiāo)售和旅游經(jīng)營(yíng)兩大板塊。
地產(chǎn)銷(xiāo)售是依附在旅游經(jīng)營(yíng)上面的，旅游經(jīng)營(yíng)聚攏人氣、帶動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售，賣(mài)房可以快速回籠資金，然后再將其投入文旅項目的開(kāi)發(fā)中。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤率高，但間接的價(jià)值創(chuàng )造核心還是旅游業(yè)務(wù)，優(yōu)秀的文旅項目都具有鮮明的文化特色、獨有的產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等，能夠很好地帶動(dòng)配套住宅的銷(xiāo)售。
三、結束語(yǔ)
在金融監管日益嚴格的今天，要想真正做好片區開(kāi)發(fā)項目，還須從項目本身的盈利性入手，挖掘深度片區開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈，切實(shí)提要項目盈利能力；只有實(shí)現片區開(kāi)發(fā)的價(jià)值增值，政府與社會(huì )資本才能從成果中分享收益。